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一场突如其来的疫情，暂时切断了线下全面的经济活动，行业浮沉，园区也同样受到波及，现金流紧张、难以招商、项目延期开工……疫情之后，我们学到了什么？危机来临时，产业园区又该如何练就乘风破浪的本事？

今天分享一篇来自上海临港控股股份有限公司副总裁、董事会秘书王春辉的主题演讲《与黑天鹅共舞：产业地产的核心竞争力》。

首先，在阐述产业地产核心竞争力之前，我想为产业地产行业进行一个简要的画像描述。有一点我想各位业内资深的同行和专家一定比我更有体会，产业园区已经成为我国实体经济的「晴雨表」，并且发挥着重要的引擎作用。从1984年国家正式批准设立开发区以来，随着改革开放的热潮，在36年间，产业园区在建立和国际接轨的发展模式、经济的管理体制、加快引进国内外资金技术和管理经验过程当中，发挥了非常重要的作用。

目前我国已经拥有产业园区将近2万个，其中经认定的开发区总数有2680多个，省级的开发区超过了2000多家，国家级的经开区有219家，国家级的高新区也有169家，整个园区经济对全国经济贡献的增长率已经超过了30%。

2019年，国家级经开区的GDP财税收入已经占到了全国总量的10%，实际利用外资的数量也是占到了全国的1/5，国家级高新区的GDP总计达到了11.1万亿元，占到全国GDP比重的12.3%，实际利用外资的总数也占全国比重的36.9%。这些数据还只是国家级园区的数据，如果再加上省级园区和各类其他园区的话，这个比重还会增大不少。

同时我们也深切感受到，面对日趋复杂的全球经济环境，以及新一轮科技革命和产业变革所带来的深刻影响，我们认为产业园区也面临着转型发展的新趋势。

第一是由外延式的扩张逐步转向内涵式的增长。以国家级的经开区作为引领，许多园区已经逐步改变过度依赖资源和能源消耗的发展模式，加快了内涵式的增长步伐，实现绿色、低碳、循环发展已经成为产业园区的发展新路。

第二是创新驱动加速，自主创新体系加速的构建。2019年全国的孵化器、众创空间、加速器等创新创业的服务机构和载体规模数量持续增加，覆盖了从产品、创意到产品生产全服务的生态体系逐步完善。

第三是区域协同持续深化，资源流动整合加速。随着京津冀协同发展、长三角一体化发展，国家战略不断落实，粤港澳大湾区、长江中游城市群建设等区域的协同逐步深化，资源跨区域的流动整合、梯度转移与合理配置正在加速。

第四是开放合作不断加强，国际竞争转向竞合。随着「一带一路」、海上丝绸之路等国际合作的不断深化，以沿线中心城市为支撑，产业园区正在日益成为国际合作的热点高地，在推动各国共同打造开放、包容、均衡、普惠的区域经济合作架构上作用日益剧增。

总的看来，产业园区的这张「晴雨表」，长期以来我们觉得是以晴天为主。但是随着今年年初新冠疫情的爆发，一段时间内，晴雨表的晴转多云、多雨难以避免。有智库指出，疫情将对2020年园区经济既定的发展目标会带来20%到30%左右的影响，所以我们认为，疫情对产业园区的影响主要可能会体现在六个方面：

①园区收入下降，现金流压力陡增。受疫情影响和防控措施总体要求，园区的企业普遍出现了一段时间的全面停产停工，部分园区的企业甚至出现了退租、退房的现象。此外，许多园区积极响应国家的号召，为企业减免租金和相关的一些费用，这在一定程度上会让园区的收入下降。

②疫情防控的管理压力增大，园区的运行面临「大考」。园区汇聚很多企业和人员，是疫情防控的难点区域，疫情对园区提出更高的要求，对园区也是一次前所未有的「大考」。

③园区的服务体系深受影响，面临突破和重构。这次的疫情对园区的服务体系，尤其是应急的服务体系提出了更高的要求。缺乏系统性综合服务经验的园区一定会面临重构服务体系的局面。

④招商压力增大，招商方式面临创新。受到疫情影响，客户无法到园区来现场考察交流，客户的选址和发展计划也会受到影响，园区的招商工作面临比较大的压力。在这种情况下，我们线上招商的一些新兴模式也就兴起了。

⑤项目的建设受阻，既定的工期要延后。会对项目后续的资金计划、招商运营的计划产生一些连带的影响。

⑥新业态催生新挑战，园区发展不确定性增大。疫情催生的云办公、无人生产、在线教育等新业态、新模式，一定程度上抑制了企业的实体物业空间需求。

以上是我们对疫情给产业园区带来影响的粗浅观点。但我个人认为，这次疫情对产业园区整个行业来讲，既是一只「黑天鹅」，也是在检验园区如何把重大突发事件影响降到最低的能力。在大雨当中还能实现雨中舞剑，关键还是打造园区核心竞争力的体系。

我先来谈一谈园区的核心竞争力。

我们大家都知道，通常认为构成园区核心竞争力要素可能包括这样几个方面，比如说地理区位、产品品质、价格水平、规划导向，以及招商引资的优惠条件等等。这些观点有一定的合理性，许多案例也表明园区发展的快慢好坏，包括企业对园区的青睐与否与这些因素息息相关。

但是今天我提第一个观点，上面提到的这些要素应当被归结为产业地产的传统核心竞争力。在传统核心竞争力不具备优势的情况下，园区的发展依然还是有它内在的驱动力。

接下来跟大家分享上海临港在上海松江区的项目——上海临港松江科技城。这个科技城位于上海郊区城乡结合部，也是两条县级道路的夹角地，这里曾经是一片的杂草丛生，一无所有的区域，周边遍布农田和宅基地。现在松江科技城是平地起高楼，我们大概用了十年的时间，在这样一个区域孤岛上造了一个2平方公里的科技绿洲，园区连续多年位列上海产业园区发展速度的首位，也成为长三角九地市G60科创走廊桥头堡。

按照传统的竞争力分析，临港科技城除了产品品质以外，其他方面应该说竞争优势并不明显，园区快速崛起的原因是什么呢？我个人认为是，整个临港松江科技城，具备了体现时代发展趋势和方向的「新兴核心竞争力」。

今天我提出的第二个观点就是，产业地产已经进入到存量运营的时代，产业地产的核心竞争力更加应当是体现时代趋势新兴竞争力。具体地来讲，就是要具备打造产业服务体、产业投资体系以及产业生态体系的能力。

近年来，国家对新增的土地开发控制越来越严格，产业地产进入了存量资产运营的时代，对资产运营能力提出更高的要求。相比城市地产注重资金高周转，产业地产更注重产业整体价值的打造，注重服务于整个产业链条企业群体，注重对优质园区进行可持续的支持，来促进园区的优质资产价值提升。在这样一个整体趋势下，我们就会感觉到产业园区要从服务体系、投资体系和生态体系的三驾马车来发力，形成新兴的核心竞争力。

产业服务的体系，就是要形成科技服务、人才服务、金融服务、生活服务、物业服务、信息服务等多维度的综合服务，覆盖企业更多需求。产业投资体系要以科技金融来助力企业的成长，既做到招大引强，也能够做到「扶小助优」，比如我们发起多只科创投资的基金，成立科技小额贷款的平台，从天使轮开始就扶持企业发展。产业生态体系要通过打造知识产权的平台、技术创新平台、产学研的转化平台、企业孵化等共性平台，培育涵盖初创企业、小微企业到瞪羚企业、单项冠军，乃至于独角兽企业的产业生态。

这三驾马车能够极大增加企业的黏性，这次的疫情期间，我们园区的企业退租现象并不明显，许多企业在最困难的时候，也对我们园区和对企业自身发展还是充满信心。

在这里我想分享两个小故事：第一个故事是我们跟企业携手为战疫做贡献。我们松江园区下面有一家企业云汉芯城，通过我们的推荐，承接了上海市紧急研发额温枪的任务。整个过程我们园区「全程陪跑」，来帮助云汉芯城对接园区供应链上的其他企业，申请银行的贴息贷款等。云汉芯城不到一周就完成样机的开发，并通过内部的测试，这个也体现了我们园区企业的速度，弥补了上海额温枪产品的缺口。

第二个小故事是我们全情全力帮助企业渡难关的例子。园区的一家企业之禾时尚，受疫情影响现金流出现困难。我们一方面帮助企业积极对接银行贷款，落实政府服务业扶持资金，解决企业现金流的问题。同时我们也与企业交流，鼓励企业加大在线上展示和销售布局的力度。现在这家企业顺利地挺过了难关，恢复了正常运营。

经过前面的分析，包括疫情影响和行业发展趋势，我们认为产业地产上市公司的角色势必要从开发商转变为综合运营服务商。有几点体会可以跟大家做一个分享。

第一方面是我们觉得产业园区的发展要把握「三大核心」，来筑牢园区发展的压舱石。

一是以体系化的建设和高质量的发展来推动园区的核心主业。前面也提到，我们一直定位于在产业发展的推动者、城市更新的建设者，通过优质的招商服务，助推产业转型升级和城市更新迭代。

二是以「互联网+」的产业生态思维来打造资源共享的核心驱动元素。我们始终聚焦产、城、人、科、创、投六大维度，推动园区产业跨界融合，增强园区发展、创新创业、产业投资等对企业的驱动力，对企业成长和产业发展提供家园式的环境。

三是以「服务无极限、服务创造价值」的理念形成园区的核心品牌影响力。我们秉承客户至上、追求卓越，以临港的核心理念和品牌服务为产业创造价值。

第二方面是产业园区发展要把握「三业并举」。

一是传统的园区开发，以园区建设作为先导，以产业载体来提供高品质的空间环境，多模块的融合，形成产城融合的城市功能。

二是品牌服务，统筹招商的资源，形成协同项目导入机制，在重点区域召开专场的推介会，服务企业的创新，提供「空间+政策+服务」一体化解决方案。

三是产业投资，我们现在也在努力开展招投联动、以投促招，把产业投资作为吸引科技创新企业的优势资源，包括我们以基金作为纽带来串联企业服务的资源。通过当地政府的产业引导基金，社会各类资源的广泛参与，来打造产业资源、创新资源和服务资源的集聚。

第三方面是产业园区发展要深化「三生融合」。主要体现三个方面：一是产城融合方面，园区要完善居住、商业、教育、交通、医疗、文化、人才等方面的配套。二是在产金融合方面，努力为园区内的企业来打通银行、债券、上市、基金等多种的融资渠道，来建立园区比较有特色的金融平台。三是产学研方面，参与新型科研院所的建设，组建科技投资的主体，最终打造孵化、转化和产业化基地，实现「基金+基地」。

第四方面是产业园区发展要实现「三态叠加」。一是产业业态。要因地制宜，优选与现有产业发展上契合、功能上互补的新兴产业业态，在改造、提升传统产业的基础上，培育强劲新动能。二是空间形态。打造适用于知识密集型产业和创新创业人才的产业空间新形态，促进城市功能高度聚合，营造城市活力空间。三是自然生态。修复和优化地区自然生态，打造疏密有度、绿色宜居的示范园区。

最后总结一下。作为一个产业地产上市公司，上海临港在发展过程中，始终坚持以做作品的心态去做好每一件产品，坚持用工匠的精神去运营好每一座园区，坚持用“店小二”的服务姿态去对待每一家园区企业。我们始终坚信，只有成就企业，最终才能成就我们自己。

来源：选址960